de Catherine Sabbah

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New York: star-chitectes pour super-riches

New York: star-chitectes pour super-riches

A l’arrière du taxi, Larry Silverstein et Robert Stern se tapent sur les cuisses et rigolent comme des bossus. Les deux copains roublards, le promoteur et l’architecte, 153 ans à eux deux, affichent, devant la caméra de leur petit film de promotion, la complicité de deux vieux gamins de Brooklyn. L’air gourmand, ils racontent leur dernier coup: le nouvel hôtel-résidence Four Seasons de New York, en construction à deux pas de Ground Zero, monte rapidement et du haut de ses 82 étages, va dépasser d’une tête au moins tous ses voisins résidentiels. L’immeuble aux façades recouvertes de pierre, d’une facture oscillant entre le  néo-classique et le postmoderne, rappelle les grandes tours des années 30, la fantaisie en moins. La comparaison n’est pas fortuite. Car comme aux plus belles années de la course aux records, New York a retrouvé ses grues et c’est à qui dressera la plus haute. A qui construira l’appartement le plus élevé et le plus cher. Le 11 septembre n’a pas laissé longtemps la ville groggy.
Plus au nord, à deux pas de Central Park, le 432 Park Avenue, conçu par l’architecte uruguayen Rafael Vinoly, tient pour l’instant le haut du pavé avec 425 mètres et 96 étages. Au sol, la taille de la parcelle n’a rien de démesuré. Le carré de 23 mètres de côté est à échelle humaine. Il faut lever les yeux très haut pour apercevoir le bout de ce crayon de béton, étroit et très droit, fiché dans le sol. Le record sera de courte durée. Ses grandes soeurs sont déjà en gestation. Cette tour sera bientôt coiffée au poteau par une voisine, à quelques blocs qui devrait la dépasser d’un tiers, (de plus de 100 mètres!), pour devenir l’immeuble d’habitation le plus haut du monde: l’immeuble Nordstrom dessinée par Adrian Smith et Gordon Gill devrait atteindre 1775 pieds au bout de son antenne (540 mètres), tout en concédant une polie, mais minuscule, révérence au nouveau World Trade Center qui la dominera encore de 30 petits centimètres.  Une vingtaine de ces méga-tours, assez fines pour se glisser dans de minuscules emprises au sol à la place d’un parking ou d’un immeuble démoli est en projet. Et d’ici à 2020, la fameuse skyline de la ville aura sans doute une toute autre allure. C’est surtout vers Midtown, de la 53 ème rue à Central Park que le paysage se modifie. Avec des effets logiques mais inattendus: les fines et longues ombres portée sur Central Park par ces géantes justement en quête de lumière.
Seule la technique limite aujourd’hui cette poussée frénétique. «Sauf dans certains secteurs préservé comme Greenwich Village ou Chelsea où les immeubles sont beaucoup plus bas, le ciel new yorkais est dessiné par  le marché des droits aériens, explique Carol Willis, la directrice du musée des gratte-ciel. Il est possible de racheter les volumes inutilisés par ses voisins plus petits et de les empiler. C’est un business très florissant qui permet en plus de contrôler la croissance des autres».
Qui aurait cru il y a à peine 5 ans que le marché immobilier rebondirait si haut? Entre 2000 et 2013, les prix des appartements neufs ont été multipliés par deux à Manhattan. Et avec eux a grandi l’appétit des promoteurs, servis par l’aménagement de nouveaux quartiers sur des friches industrielles. Sur la rive Est de Manhattan, Hudson Park en construction au-dessus d’un immense faisceau de voies ferrées devrait accueillir 2.500 nouveaux logements plutôt haut de gamme. Au 4ème trimestre 2014, les prix moyens du neuf dépassait les 20.000 euros par mètre carré. Sur le marché du luxe et dans les étages élevés, il faut compter au moins le triple. En février 2015, un appartement de 1.000 mètres carrés a atteint le prix astronomique de 100 millions de dollars (93,5 millions d’euros) sur la 57ème rue, dans la tour construite par l’architecte français Christian de Portzamparc. C’est un record mais les valeurs de 50 à 70.000 dollars (45.000 à 63.000  euros) par mètre carré sont monnaie courante.
Pourquoi si cher? Ni en or, ni en pierre précieuse, ces «objets» urbains  sont dessinés par des star-chitectes que les promoteurs s’arrachent. Plusieurs «Prix Pritzker», (la plus haute distinction accordée à ces concepteurs), jalonnent la ville de ces nouvelles émergences,. Chacun dans son style: sculpté pour les Français Christian de Portzamparc ou Jean Nouvel, planté et boursouflé de balcons pour les Suisses Herzog et de Meuron dans le quartier de Tribeca. Robert Stern donne plutôt dans le neo-classique et remet à la mode, avec succès, les immeubles de pierres à colonnade. «Théoriquement, le choix de ces architectes est un gage de qualité, d’audace formelle, de luxe, ils font en tout cas office de marque ou de logo sur l’étiquette et le fameux effet «whaou» fonctionne parfaitement» analyse Bill Cunhingham le directeur des ventes de Corcoran, l’un des grands réseaux immobiliers de Manhattan. Que peut-on espérer pour ces prix? Des pièces en pagaille, aux plafonds très hauts, de très grandes fenêtres, des cuisines, des salles de bain luxueuses, des restaurants privés, des salles de sport dernier cri, un spa, une piscine, ou deux, jusque dans les appartements parfois, un concierge, un voiturier et surtout… une vue. A 180 ou 360° sur cette ville si photogénique, au dessus de tous ses voisins, dégagée jusqu’à la statue de la Liberté, l’Hudson ou la mer. Il faut visiter les appartements témoins de ces immeubles encore à l’état de projets: comme dans un studio de cinéma, les espaces sont reconstitués et meublés entre de vrais-faux murs, pour offrir aux futurs acheteurs un petit échantillon de rêve. Mais le meilleur argument de vente surgit des grands écrans de télévision: des vues inédites reconstitués à partir de films pris depuis des hélicoptères, à l’aube ou au soleil couchant. L’adage de l’architecte Louis Sullivan  «Form follows function» devenu «Forms follows finance» n’a jamais été si adapté: avec un ou deux appartements par étage, des duplex panoramiques vendus aussi cher, il devient rentable de monter et de monter encore.
Les promoteurs, ravis, voient s’allonger les listes d’attente. Il y a la queue devant es bureaux de vente, ouverts le plus tard possible pour entretenir le suspens sur la taille ou la forme du bâtiment et faire grimper les enchères. Un tiers du futur immeuble du 220 Central Park, pas même en chantier est réservé et rien n’y est à vendre à moins de 8 millions de dollars (7,2 millions d’euros). «A cet endroit là, rien ne peut se construire, la vue est imprenable et la localisation unique. Ce projet a créé un énorme buzz», poursuit Bill Cuningham. Parmi ceux qui ne pourraient même pas s’y offrir une porte mais que tout ce luxe fait rêver ou révolte, comme parmi ceux qui se précipitent, leur chèque d’acompte à la main.
Qui sont-ils? Des industriels ou des financiers de tous les coins de la planète, qui vivent dans les avions, et se posent de temps en temps dans leur appartement de New York,  Miami, Moscou, Dubai, Shanghai, Londres ou Monaco. Ce nouveau segment immobilier conçu pour ces super-riches, a été inauguré en 2004 à New York avec l’immeuble Time Warner Center, près de Columbus Circle. «Il y a toujours eu des très riches dans les grandes capitales mais ces immeubles là ne sont pensés que pour eux», explique Sylvain Boichut, le directeur général de John Taylor qui commercialise la tour Odeon à Monaco, dont le dernier étage de 3.300 mètres carrés est affiché à 300 millions d’euros. Un petit nombre d’acheteurs, et souvent les mêmes, est capable d’aligner ces sommes. Toujours occupés ailleurs, ces propriétaires ne sont là que quelques semaines par an et n’installent que rarement leur famille dans ces pieds à terre pour géants. «Mais quand ils viennent is dépensent beaucoup, c’est un point important pour la ville de New York qui ne fait rien pour décourager ces programmes», explique Ann Lacombe directrice de la communication du groupe Corcoran. La ville échange même des exonérations de taxe foncière pour ces immeubles de luxe contre l’engagement des promoteurs à construire, ailleurs, des logements abordables. Ce boom alimente un marché spéculatif à la hausse paradoxalement résilient en cas de crise. «Pour acquérir un appartement dans un condominium, ces copropriétés de grand luxe et équipées de tous les services, il faut montrer patte blanche sur le plan moral et financier. Un rituel de passage qui s’ajoute au tri par le prix, explique Bill Cuningham. Au moment de vendre, même schéma, le nouvel arrivant doit être accepté par la copropriété. Cela limite considérablement les mouvements de panique qui pourraient faire baisser le marché». Malgré la crise post-11 septembre et l’ère glaciaire d’après 2008, les «coffre forts en béton», comme les a qualifiés l’expert immobilier Jonathan J. Miller, se multiplient. Valeurs refuges, placements solides plus sûrs que les banques.
Le mouvement peut-il durer? Il est lié à des flux urbains inversés. Plutôt que de passer des heures au volant ou en train, ceux qui le peuvent ont troqué leurs grandes maisons dans les banlieues chics contre ces appartements de centre-ville, plus proche de tout et plus moderne, et leur jardin contre des vues. «Souvent ce type d’appartement vient d’ailleurs compléter une «collection» de biens, qui contient plusieurs appartements sur différents continents, une maison pieds dans l’eau, un chalet à Courchevel….», explique Thibaut de Saint Vincent le patron du réseau Barnes.  A Londres, Shanghai, Moscou, Rio… la construction en hauteur permet, sous prétexte de développement durable et d’espace restreint, de proposer ces nouveaux produits immobiliers, réservés ouvertement aux plus riches. Que les villes le veuillent ou non, ces tours, les plus hautes, les plus belles, justement baptisées «iconiques» deviendront des emblèmes. En France, s’il est construit un jour, le projet Hermitage dessiné par Norman Foster s’arrêtera juste un peu en-dessous de la tour Eiffel. Les jumelles de 320 mètres se verront de loin, mais auront pour adresse La Défense. La tour Triangle récemment autorisée porte de Versailles est un immeuble de bureaux. Dans Paris même, le plafond imposé par le plan local d’urbanisme empêche de construire ces «coffre-forts» volants. Un choix assumé par la ville qui se veut mixte et ouverte à tous.

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